中国的房地产现状（1）

 我想讨论一下中国的房地产，不想就那些官方数据来讨论，因为中国的官方数据一向缺乏透明性，而政府又严厉打击第三方调查机构，更别提这两年几乎所有的外资审计机构都被扫除中国。今天我们就谈谈实际上的从我身边的人，从那些真实的经历来看，中国的房地产，或者说中国正在经历着什么。

首先要澄清一个可能大多数外国人（生活在中国以外的人）都不了解的几个基本现实。首先，中国的所有土地都是国有的，是所有的土地，中国不存在私人拥有的土地。一个建筑商人想要盖房子，那么就必须从政府手里购买土地，一个个人想要盖房子，也必须要像当地政府申请。而个人想要在城市里盖房子那是完全不可能的，一般个人的房屋都是在乡村或者经济非常不发达的地区，而且大部分时候实际上是从上世纪80年带以后农民承包的农田中划归个人的住宅用地。在这个土地市场中，只有一个供应方，那就是政府。不仅如此，由于中共改革开放以来，1978年以后，中国官员都是流动的，也就是地方官员不能长期在一个地方任职，每隔一段时间（3-5年）就必须换地方，要么平级调动，要么升迁，要么降职，都需要换地方，用共产党的话说，这叫防止拉帮结派，避免官员在一个地方时间太长，形成地方势力。而每一位中央大员也都会在上任前在不同的地方任职，称之为积累人脉。而一位官员在离任或者调任之际，升迁与否的评价很大一部分就在于在其任职期间，有没有什么政绩。这个政绩的考核又是有高层官员来控制的，这个政绩也会一层层的向上累计。县里的政绩报到市里，市里再把各个县的政绩汇起来算作自己的政绩往上报。往往人均收入，什么就业率，儿童入学率这些都可以造假，招商引资，基础建设，这些就算要造也的有点实物。况且，官员谁也不知道自己能待多久，那么那些政绩自然是越大越多越好，反正过两年就走了，之后的烂摊子也不关自己的事。那么，在80年代政府开始松绑私营企业，房地产也就轰轰烈烈的登场了。

关键是，地方官任内，所有的土地都是国有的，也就是都是这地方官一把手的，这土地卖给谁，卖多少钱，都是他说了算。搞基础建设，搞房地产建设，不仅可以捞到几十辈子都花不完的钱，还会有更多的政绩，更大的晋升的可能。您猜猜，面对这样的诱惑，谁能把持得住呢？

欧洲国家，美国，以及大部分民主国家的土地，大部分都是私有的，在土地买卖，房屋建设中，政府只是相当于中间人的作用，对每笔交易收税，这个跟官员的利益没有任何相关性。而在中国，在这个一切向上负责的体制中，它不仅代表着巨大的利益，也代表着巨大的权力和升迁的通道。

抛开这些蝇营狗苟，以中国2020年官方公布的数据来说，土地成本占房价的43.8%。也就是说，中国人购房费用中，直接交给政府的钱，土地费用43.8 %, 3.7 契税等， 11%增值税 ，也就是政府一套房屋售出之后政府账面上能拿到的钱就是58.5%. 同时不要忘了，这还是摆在账面上政府收的钱。

同时，不要忘记，中国政府是不出售土地的，它只租，房价的43.8%只能够租用土地50-70年，之后怎么办，现在政府也没有讲。

当我们把这些东西都搞清楚之后，再来看看今天中国的房地产市场，那就容易明白多了。